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銷售比較法

選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

總租金乘數法

公式：總租金乘數=投資價值/第一年潛在租金收入

投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

直接資本化法

公式：總資本化率=第一年的營業凈收入/投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用后的實際收入。對于住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率=第一年稅前現金收入/初始投資。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

租金回報率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

租金回報率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

1、項目所處區位的投資程度項目所處區位如果屬于尚未開發或開發初期的區位，投資前景不樂觀。因為：土地投資過少，雖然地價比較便宜，但后期的投入帶動地價的上升也是緩慢的，而且后期的房地產開發建設的前景無法估計，風險過大，建議普通投資者避而遠之，不要為開發商所說的美好前景所誘惑了。另外，開發成熟的區位投資前景也不樂觀，由于這種區位土地投資量已經很大，繼續升值的潛力變小，升值更有賴于更大的更新和城市整體的發展，和開發商所鼓吹的成熟地段，潛力無限是有出入的。因此，建議投資處于開發中期的區位，這種位置由于投資規模已經形成，土地價值較高，加上尚有少量的土地可供投資開發，對于土地增值的帶動作用已經比較明顯，另外，由于投資已經具有規模，使得對于區位的未來規劃比較容易把握，不至于上當。

個人建議：CBD周邊地區的幾個項目投資潛力是比較好的。

2、交通規劃容量誰也不會想住在一個“堵城”里，尤其對租房的人來說更甚。所以地區的交通容量是一個重要的參考標準。之所以看好CBD地區，也是因為這里將建成大型交通樞紐，未來的交通環境值得期待。

3、開發商實力重要的評判標準，雖然房地產還不能真正進入品牌時代，但是在盡可能的情況下選擇有實力的開發商是非常必要的。多關注一下開發商的動態和其工程的施工進度，可以從側面了解開發商的實力，但是信息搜集的工作也比較麻煩，對于沒經驗的投資者來說比較吃力。網上的評述良莠不齊，有真心贊美，也有惡意攻擊，更有虛假吹捧，如何分辨就看自己了。

4、社區規劃過小的社區由于規模限制，在規劃上很難有大的亮點，因此我不贊同投資小型社區，大型社區容易規劃出亮點，而且在生態和科技方面規劃比較好的社區在幾年以后也不會落后，是住宅品質的一個保證，有利于出租。

5、房型設計房型設計上我以通、明、齊、密四個標準衡量，即：A、通風好，一定要有一個南北通風的通道，北方的氣候因素要考慮進來。B、采光好，上午和下午各看一次房，考察一下滿窗日照時間，別買暗房。另外一個駁論就是，窗戶面積如果過大，住宅能耗也相應增加，也不是很劃算的，注意別有太多浪費的窗戶。C、房型設計功能齊備，對于不同面積的戶型，功能的要求是不同的，小戶型要求設計緊湊，滿足吃飯、看書、睡覺幾個核心功能，其次滿足待客、子女的需求；大戶型要求功能齊全，根據面積的不同，我對功能的考量順序是：門廳、雙衛、書房、洗浴面積、更衣及壁櫥……。D房型設計的私密性強弱，簡單的要求是休息和活動明顯分開，互不干擾，更高的要求包括室內客人的活動路線、主人私人生活的空間、用餐人流的行動路線、入廚工作人員的行進路線……。

6、物業管理包括物業管理公司的實力和物業服務的項目，物業管理是住房保值升值的一個重要保障，沒有好物業，也就沒有好房子。這個方面一定要特別關注！

7、項目周邊生活條件如何當人住進房子以后，柴米油鹽醬醋茶就成了核心，所以周圍一定 要有超市、菜市場，別被飯館酒店迷惑了。

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