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保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

保障性住房是專門針對中低收入家庭建設(shè)的具有社會保障性質(zhì)的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和房改的深化，我國房地產(chǎn)市場快速成長，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設(shè)步伐進一步加快。

按照黨的十八大報告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進。

一、政策風(fēng)險 

一、地方政府是否回購的風(fēng)險  

協(xié)議履行過程中，存在政策非連續(xù)性的風(fēng)險。該項目要求在開工后2年內(nèi)建成。項目建成后，XX市政府將分期分標(biāo)段在三年時間內(nèi)回購，整個建設(shè)交付時間至少五年，如果屆時XX市政府不回購或不全部回購，項目將面臨無法回收成本的風(fēng)險。且因該項目用地為劃撥土地，無法將未回購的安置房和公共租屋對外銷售。  

二、地方政府財政能力及融資能力風(fēng)險  

雖然保障房建設(shè)資金不斷增加，建設(shè)增量遠(yuǎn)大于資金增長量，導(dǎo)致缺口越來越大，負(fù)擔(dān)越來越重。2011年全國保障性住房建設(shè)任務(wù)1000萬套，總投資約1.3萬億元，除中央等四級政府要承擔(dān)5000億元，剩下的8000億元要通過社會資本籌集。除中央補助資金外，大量資金需要地方政府支出，對政府的財政壓力巨大。2010年XX市全市用于保障房建設(shè)資金僅為XX億元，對于保障房竣工后，XX市預(yù)期需支出25億元左右的回購資金(含建設(shè)資金、投資收益和財務(wù)成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半時間內(nèi)，需集中支付17億元回購資金，大量回購資金的籌措對于地方政府壓力巨大。  

三、地方政府的還款擔(dān)保風(fēng)險。  

該項目總投資初步估算25多億元，且項目建設(shè)周期短，計劃一年內(nèi)全部開工，需要XX市開發(fā)區(qū)在一年內(nèi)提供25多億元價值的抵押擔(dān)保物。開發(fā)區(qū)能否在短時間內(nèi)提供如此大量的擔(dān)保需要繼續(xù)溝通。

二、項目效益風(fēng)險  

一、建設(shè)方的籌資墊資的融資風(fēng)險 

目前國家正在緊縮銀根，控制流動性，銀行的貸款額度十分緊張，房地產(chǎn)開發(fā)貸款明顯收緊，審批流程日趨繁雜，限制性條件非常多，如果“四證不全”(國有土地使用權(quán)證、國有用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證)，將無法申請開發(fā)貸款。由于該項目為全墊資的BT項目，工程總投資概算超過25億元，僅僅依靠單個企業(yè)無法承擔(dān)如此大規(guī)模的資金投入，一旦資金不到位的情況發(fā)生，項目實施將停滯，甚至合同解除，建設(shè)方不但將承擔(dān)違約責(zé)任還會對企業(yè)形象和聲譽造成不良影響，如發(fā)生融資成本上升而無相應(yīng)的應(yīng)對措施，則會降低投資收益甚至產(chǎn)生虧損。   

二、回購款的記取方式帶來項目收益的風(fēng)險  

1、該項目建設(shè)期僅為兩年，工程規(guī)模大，工期短，且由于回購期較長（回購期為三年，即在工程交工滿1年之后分段支付），將會影響項目投資的回收，增加大量的財務(wù)成本。  2、按照XX開發(fā)區(qū)管委會提供的XX協(xié)議內(nèi)容，建設(shè)期利息的計息基數(shù)方式僅為工程價款的一半，利息的記取方式為同期貸款利率。但與此同時，因目前信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的難度越來越大，周期越來越長。目前我司的實際融資利率已經(jīng)達(dá)到同期貸款基準(zhǔn)利率150%以上，按該利息記取方式，我方將會承擔(dān)很大部分財務(wù)成本。  上述可研測算中回購的利息收入系按國家基準(zhǔn)利率測算，實際市場利率已經(jīng)達(dá)到10%以上（上述測算時暫按實際市場利率為9.47%計算，即銀行貸款基準(zhǔn)利率的1.5倍）。根據(jù)初步測算，建設(shè)方在建設(shè)期內(nèi)需支付利息約35654萬元，回購期內(nèi)需支付利息約34609萬元，合計建設(shè)方需支付利息約70263萬元，但回購時的利息收入僅為35232萬，利息差額為35031萬元，我方將需要承擔(dān)巨額財務(wù)成本。該項目投資收益僅為項目總造價的3%，刨去項目公司本身發(fā)生的管理費的成本，同時要承擔(dān)上述財務(wù)費用的差額，本項目預(yù)計虧損27273萬元[上述測算建安成本為按實際發(fā)生計算，若按工程定額計算（約20%毛利潤）,整個項目盈利約1億元]。  綜合而言，該項目建設(shè)投資巨大，但投資收益率低，投資價值較差，建設(shè)方在大量資金投入的同時需要承擔(dān)由此產(chǎn)生的投資機會成本。    

三、合資風(fēng)險  

該項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，既有全資國有成分，也有私有成分，構(gòu)成復(fù)雜。且項目所需建設(shè)資金巨大，僅靠個別股東無法實現(xiàn)項目現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)，各股東除需承擔(dān)注冊出資義務(wù)外，在項目開發(fā)過程中還應(yīng)履行融資義務(wù)。否則如果一方或幾方不履行融資義務(wù)，項目的資金鏈極有可能面臨斷裂、項目面臨停工或者爛尾的風(fēng)險的風(fēng)險，屆時建設(shè)方不僅將承擔(dān)違約責(zé)任，在企業(yè)形象和信譽上均將受到不良影響，同時政府也會因此無法按時完成保障房建設(shè)任務(wù)，進而影響到鞋城的配套設(shè)施建設(shè)。 

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