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一、根據(jù)投資前景來(lái)投資

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，是您一生中最重要的決定。但是，在您投資房地產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該意識(shí)到這是出于商業(yè)的目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來(lái)買(mǎi)，而是根據(jù)投資前景來(lái)買(mǎi)。您投資的目的是為了讓房地產(chǎn)給您帶來(lái)利潤(rùn)，許多人在投資時(shí)通常犯的錯(cuò)誤是，他們總是購(gòu)買(mǎi)居家型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時(shí)在自己的看管之中。

1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時(shí)，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡(jiǎn)單，過(guò)于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會(huì)降低其吸引力；房子離購(gòu)物核心、公共交通近；有發(fā)展前途。

2、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力。

3、確定投資策略。

4、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力

6、確定貸款。

7、尋求律師幫助。

8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。

二、業(yè)主有義務(wù)提供安全條件

作為房產(chǎn)主，向租客提供安全的住宿條件是您的法律義務(wù)。房產(chǎn)主不應(yīng)認(rèn)為簽了租約后租客居住時(shí)發(fā)生的任何事情都與自己無(wú)關(guān)。

三、租客問(wèn)題需重視

據(jù)介紹，通常，租客與房東的關(guān)系總是不太和睦，即使雙方開(kāi)始都有較好的態(tài)度。常見(jiàn)的矛盾有：屋內(nèi)設(shè)備的收費(fèi)問(wèn)題；電話的使用約定；水電交費(fèi)約定；電視天線和電話線的連接；住房原有設(shè)備維護(hù)問(wèn)題；租金和支付問(wèn)題；抵押金的問(wèn)題。

四、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

五、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

六、土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

七、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋產(chǎn)權(quán)范圍上有一定限制。

1、回報(bào)率

投資就是為了回報(bào)，利潤(rùn)率的計(jì)算方法為年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%。目前年回報(bào)率平均高于7%的商業(yè)可以考慮投資；如是資金投入比較大的項(xiàng)目，年回報(bào)率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。

2、經(jīng)濟(jì)能力

投資者應(yīng)量力而行，充分評(píng)估未來(lái)的收入水平及支付能力，因?yàn)樯啼伋跏际蹆r(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也越高，將影響商鋪投資的收益。此外，還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?/p>

3、公用分?jǐn)偯娣e

對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商鋪的物業(yè)單價(jià)高于住宅，為了防止出現(xiàn)物業(yè)面積分?jǐn)偛痪膯?wèn)題，只有事先約定嚴(yán)密詳盡，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才能順利維權(quán)。

4、房產(chǎn)形態(tài)

一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者比較固定，地段、交通對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的影響較小，而大型商場(chǎng)或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。購(gòu)買(mǎi)者確定了購(gòu)買(mǎi)商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不能一把抓。

5、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

要確定商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目不同，所屬業(yè)態(tài)自然也就不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”，如果一個(gè)地塊某一個(gè)業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則投資收益也會(huì)成比例提高，這對(duì)于初次投資者比較有利。

6、所在地的商業(yè)成熟度

成熟型地段的商鋪價(jià)格很貴，成長(zhǎng)型地段的商鋪價(jià)格不是很高，但可能幾年之后會(huì)翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價(jià)值，也存在各自的投資風(fēng)險(xiǎn)，需引起足夠重視。

7、后期經(jīng)營(yíng)管理

商鋪更多的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于后期的經(jīng)營(yíng)管理，如果經(jīng)營(yíng)管理不善就意味著投資的絕對(duì)失敗，所以要提前考察好商業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

8、相關(guān)政策

經(jīng)營(yíng)商鋪是長(zhǎng)線投資，對(duì)政策的依賴性強(qiáng)，比如交通或道路的改善、舊區(qū)改造、市政動(dòng)遷等，購(gòu)買(mǎi)者必須對(duì)所購(gòu)商鋪未來(lái)的處境有深入的了解，以保證商鋪價(jià)值的提升。

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