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1、租金回報率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3、內(nèi)部收益率法

公式：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4、簡易國際評估法

公式：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。

這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶媒?jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到16%以上。

當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：

一：主要適用于沒有貸款的一次性投資。

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12=年租金收入，

年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率

購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限

二：主要適用于貸款投資的收益計算。

公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12=年租金收入；

(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限

年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

問：投資商鋪的過程中會有哪些可能和必要的支出

答：上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。

第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。

所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

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