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首先確認要投資商鋪的類型。是獨立經(jīng)營門臉房還是零碎商鋪。門臉房的好處是即使整條商業(yè)街關張，你仍然可以繼續(xù)開店，大環(huán)境的影響相對小。商鋪類型還有大眾消費類商鋪和專業(yè)市場商鋪，后者比如IT零件集散地、服裝家裝批發(fā)市場等。數(shù)據(jù)顯示，成熟的專業(yè)市場商鋪租金要遠遠高于同檔次的大眾消費商鋪。但需要考慮的是專業(yè)批發(fā)市場需要有多年的市場培育，而大眾消費型商鋪門檻較低，目前70%的商鋪供給屬于大眾消費型。

地段的選擇比較重要，如果選擇商業(yè)氣氛成熟的地方，那么商鋪的升值潛力不會大，如果選擇五環(huán)周邊這樣有發(fā)展?jié)摿Φ淖≌咨蹋敲措m然它要先期培育3年甚至更長時間，但是今后升值潛力會不小。這也映射出投資者的投資趨向，是做短線賺差價，還是做長線賺租金。

還有更重要的，開發(fā)商的經(jīng)營管理模式、區(qū)域交通狀況以及周邊租金水平都是影響投資的因素。開發(fā)商如果統(tǒng)一經(jīng)營集權管理則有助于保持商業(yè)的整體特色，比如珠江帝景的歐洲商業(yè)街，開發(fā)商負責招商負責統(tǒng)一風格和統(tǒng)一市場推廣。如果區(qū)域交通不暢或沒有足夠的停車位則阻礙投資。比如世紀金源的SHOP-PINGMALL，每天擬接待20萬人購物，如果三分之一人開車過來，那么周邊交通是否能支撐得了。周邊租金水平則需要投資者多方打聽，或者實地詢問，拿到準確數(shù)據(jù)可做以下分析———每平米營業(yè)額與售價的關系：每平米年營業(yè)額的2倍等于售價。

一般情況下營業(yè)額的25%用作租金較為合理。如果100平米某商業(yè)年營業(yè)額100萬元，那么業(yè)主的租金收入應為25萬元，8年回收投資來計算，那么該物業(yè)最多應該賣到每平米2萬元。如果售價超過了2萬元或者如果租金收入達不到每年25萬元，那么回收周期會延長，不建議投資。

好處：

一、不折舊

就住宅而言，使用年限為70年，在物業(yè)中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，無論何時出售都會有折舊的“待遇”。而商業(yè)地產(chǎn)卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業(yè)地產(chǎn)講究的是地段、人氣、回報價值的體現(xiàn)，所以舊不是問題，“旺就行”。

二、不裝修

在非商業(yè)物業(yè)投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時間在2～3年就得裝修翻新一次，以至讓物業(yè)快租或租上好價。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修。

三、不憂租

一般來說住宅都要到經(jīng)紀公司放盤，而且空置的時間較長，相對損失顯大。商鋪就不同，還未到期就可以提前在中介登記，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。

四、投資回報高

商鋪很多的回報率都達到了8%，而住宅一般在5%以下；商鋪出租一般簽約在3～5年，每年都會有遞增，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時還能收到一筆可觀的進場費或轉讓費。再者商鋪要脫手相對比較容易，因為有很多好處，自然需求也比較大。

優(yōu)勢：

1、受國家政策影響較小，政府多年來對房地產(chǎn)的調控都未殃及商鋪；

2、商業(yè)因其投資的資金相對普通住宅略高，使得商鋪只能是少數(shù)人持有的資產(chǎn)，物以稀為貴；

3、商鋪的需求量巨大，意味著未來不久整個市場將面臨一鋪難求的局面；

4、目前的武漢商業(yè)市場正供不應求，在售或閑置的商鋪較少，地段好的成熟商圈更是稀少；

5、近年來的整個租賃市場，租金隨著房價水漲船高，甚至還有高額轉讓費，市民均反應租鋪難；

6、對私營業(yè)主來說，自己購置商鋪經(jīng)營，將減少浪費不必要的租金；

7、相對于股票、期貨等投資項目，投資商鋪更為穩(wěn)定，且基本無風險；

8、商鋪的租金漲幅較大，一般都按年遞增，每年遞增至少8%——10%以上，做投資的客戶有較好租金收益，回報率很高；

9、商鋪的貸款并無太多限制，只要滿足資金條件即可。

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