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在整個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃體量不斷擴(kuò)容的大背景下，不限購(gòu)、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了史上最好的發(fā)展機(jī)遇，這也讓更多人把投資商業(yè)地產(chǎn)看成了資金的避風(fēng)港。不過(guò)，和購(gòu)買(mǎi)住宅相比，投資商鋪顯然有著更多的“技術(shù)壁壘”， 大到周邊配套、交通、商業(yè)氛圍、招商定位，小到停車(chē)位、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司等，都深刻影響著投資的安全性和持續(xù)增值的穩(wěn)定性，也更考驗(yàn)投資客的眼光和魄力。

成功的商業(yè)地產(chǎn)投資需要的技巧非常多，而對(duì)于還不能熟練掌握這些技巧的入門(mén)級(jí)投資客來(lái)說(shuō)，條分縷析地分析每一個(gè)選擇商鋪的關(guān)鍵要素，再來(lái)個(gè)對(duì)號(hào)入座，也算是投資的捷徑了。

2017年什么商鋪值得投資

選擇要素一：區(qū)位優(yōu)勢(shì)

就像選購(gòu)住宅首先要?jiǎng)澏ㄒ粔K區(qū)域一樣，區(qū)位的選擇同樣也是購(gòu)買(mǎi)商鋪的第一步。所謂“在商言商”，商鋪選擇最重要的就是能有良好的投資前景，而在選擇新興區(qū)塊時(shí)就更考眼力了，區(qū)塊的地理優(yōu)勢(shì)、行政規(guī)劃、未來(lái)居住量和人群素質(zhì)等都是衡量的因素。

已經(jīng)成熟的商圈,自是大家都非常熟悉,那邊商業(yè)價(jià)值也是人人皆知的,那樣的地段的商鋪不一定會(huì)拿出來(lái)賣(mài);而新興區(qū)域,尤其是政府規(guī)劃建設(shè)的新城區(qū),往往是投資的好方向,這些地方必然會(huì)興建大規(guī)模的住宅社區(qū),并輔助以良好的行政及生活配套,在這里購(gòu)置商業(yè),不失為一個(gè)投資好渠道。

且投資新興城區(qū),最好是在改區(qū)塊剛剛興建的時(shí)候,就進(jìn)入投資,這樣物業(yè)價(jià)格偏低,待到6-8年之后,人群入住慢慢多起來(lái),商業(yè)的價(jià)值往往能翻上好幾番!

選擇要素二：周邊配套

對(duì)于一個(gè)商鋪來(lái)說(shuō)，地段不僅決定著商鋪的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，更關(guān)系著商鋪是否具備鼎盛的人氣支撐，而這正是商鋪投資是否能夠贏(yíng)利的重要保障。而在定下優(yōu)勢(shì)區(qū)塊之后，地段的選擇其實(shí)就是對(duì)商圈的選擇，也就是周邊配套的選擇，離地鐵站、公交車(chē)站、大型工建項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)社區(qū)等的距離遠(yuǎn)近，都直接決定商鋪未來(lái)的商業(yè)價(jià)值。

周邊的行政,生活配套越齊全,越是證明周邊的生活人群會(huì)越來(lái)越多,這些生活人群會(huì)形成該投資商業(yè)固定的消費(fèi)群體。

選擇要素三：業(yè)態(tài)規(guī)劃

除地段因素外，商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑本身設(shè)計(jì)的合理性也是影響社區(qū)商業(yè)能否成功的重要部分，而投資客在選擇商鋪投資時(shí)，也應(yīng)該前瞻性地考察商業(yè)物業(yè)的整體規(guī)劃是否科學(xué)，這直接決定了商業(yè)項(xiàng)目今后的生意前景。

選擇要素四：商鋪性?xún)r(jià)比

商鋪的價(jià)格只會(huì)一環(huán)還比二環(huán)高，這是人人都知道的道理，但是在這些寸土寸金的地方，入手投資商鋪的價(jià)格可謂“天價(jià)”。所以，對(duì)入門(mén)級(jí)投資客來(lái)說(shuō)，精心選擇商鋪投資還要看性?xún)r(jià)比。

在選擇社區(qū)商鋪進(jìn)行投資時(shí)，買(mǎi)家往往注重項(xiàng)目的規(guī)模、體量、居民人口構(gòu)成等，卻容易忽略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)程。從低風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，選擇社區(qū)建設(shè)較為完善、銷(xiāo)售進(jìn)程完成大半的項(xiàng)目最為合適，同時(shí)，也要評(píng)估開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力以及背景。

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法已經(jīng)被戈壁了。

目前大量的企業(yè)（實(shí)業(yè)、礦業(yè)、傳媒等）都來(lái)湊熱鬧，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)急劇升高。

就目前市場(chǎng)行為上，商鋪投資要先看清楚屬于哪種投資對(duì)象：

1、老城區(qū)商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業(yè)街；

4、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；

5、帶租約商鋪：

當(dāng)然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業(yè)變遷，城市規(guī)劃，商圈轉(zhuǎn)移。記住，任為培養(yǎng)一個(gè)商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類(lèi)商鋪投資前，一定要知悉政府規(guī)劃，市長(zhǎng)省長(zhǎng)任期（我國(guó)的政府就是一個(gè)市長(zhǎng)一個(gè)投資政策），這個(gè)規(guī)劃要拉長(zhǎng)在10年周期，一個(gè)商圈商鋪10年的培養(yǎng)是正常的，因此，如果在你的預(yù)估當(dāng)中，十年無(wú)法培養(yǎng)起來(lái)的商圈，不建議投資。

另外，每種分類(lèi)有它的特殊性，如下：

1、老城區(qū)商鋪：

這類(lèi)商鋪已經(jīng)有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時(shí)候介入基本是虧錢(qián)的。專(zhuān)業(yè)的說(shuō)法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風(fēng)險(xiǎn)低，但是回報(bào)率相當(dāng)?shù)停诳紤]通貨膨脹的情況下，基本賺個(gè)自持，沒(méi)準(zhǔn)還得虧；同時(shí)，就商圈來(lái)說(shuō)，中國(guó)城市規(guī)劃一直處于嬰兒期，因此，城市規(guī)劃（道理狹小，景觀(guān)改造，線(xiàn)路返修）會(huì)對(duì)商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現(xiàn)在這類(lèi)商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區(qū)的商鋪，這類(lèi)商鋪主要是規(guī)劃配套，因此它們的租金水平在無(wú)其他商業(yè)體影響的情況下，租金回報(bào)率是很難達(dá)到高回報(bào)率的，因此，如果它的售價(jià)太高，不建議投資。可參考，底商售價(jià)不超過(guò)樓盤(pán)售價(jià)的2倍，超過(guò)就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3、商業(yè)街：

市場(chǎng)上面同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價(jià)相當(dāng)高的情況下。

4、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；

根據(jù)過(guò)去十幾年的經(jīng)驗(yàn)，只要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做起來(lái)的，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪都是賺錢(qián)的，因此，好的招商團(tuán)隊(duì)或者好的物業(yè)公司，以及物業(yè)公司的內(nèi)部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報(bào)誘惑新東家，注意，危險(xiǎn)。很多合同是假的，很多租戶(hù)是短租，這類(lèi)商鋪主要注意合同的問(wèn)題，以及在帶租約的情況下，市場(chǎng)冷旺程度以可以肉眼觀(guān)察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報(bào)率。

最后，一個(gè)好商鋪是后期培養(yǎng)出來(lái)的，不是前期投資出來(lái)的。前期投資是一門(mén)學(xué)問(wèn)，不是一道數(shù)學(xué)題。去證券公司開(kāi)戶(hù)，都會(huì)看到或許有人會(huì)告訴你——投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎。投資商鋪也是同樣的道理，您能否承擔(dān)的起虧損？

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