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1、房地產(chǎn)投資分析方法－銷(xiāo)售比較法

選購(gòu)目標(biāo)物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。同時(shí)，需要考慮物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)等。

2、房地產(chǎn)投資分析方法－總租金乘數(shù)法

公式：總租金乘數(shù)＝投資價(jià)值／第一年潛在租金收入

投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

3、房地產(chǎn)投資分析方法－直接資本化法

公式：總資本化率＝第一年的營(yíng)業(yè)凈收入／投資價(jià)值

營(yíng)業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

4、房地產(chǎn)投資分析方法－稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入／初始投資 。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對(duì)于大多投資者來(lái)說(shuō)，都存在融資問(wèn)題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

5、房地產(chǎn)投資分析方法－租金回報(bào)率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

6、房地產(chǎn)投資分析方法－租金回報(bào)率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

7、IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入

優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

不過(guò)，通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

8、當(dāng)然，如果你覺(jué)得上面專(zhuān)家的方法太專(zhuān)業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

9、還可以有一種更為簡(jiǎn)單、便捷的方法，雖不是很專(zhuān)業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：

如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

以上是常用的投資房產(chǎn)回報(bào)率比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。

1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)

說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.

2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12

說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.可向開(kāi)發(fā)商主張解除合同，賠償損失。

剛開(kāi)始幾年（3-5年內(nèi)）回報(bào)率至少在3%以上，5年后至少在5%以上。不然連5年定期的利息都比不上，肯定不劃算。房地產(chǎn)的投資最主要的在于其升值。

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