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一、公寓的分類及特點(diǎn)

公寓類型大致可分為以下三類：普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓。

1、大部分是用于投資性質(zhì)的，所以一梯N戶，居住密度比較大，安全性、私密性差；

2、非毛坯的比較多，比較省事，即買即住，比較適合年輕人；

3、產(chǎn)權(quán)是屬于商業(yè)性質(zhì)，一般40年；

4、用水、用電等集中于商業(yè)管理，生活成本較高；

5、酒店公寓，購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

二、投資公寓的注意要素

交通和區(qū)域發(fā)展是購買公寓的先決條件。

由于受限于商業(yè)用地的高密度規(guī)劃要求，公寓往往容積率較高，導(dǎo)致居住的人口密度過大，舒適度下降，加之日常水電等成本較高，購房客群多以不具備購房資格的剛需客群為主，因此售價(jià)相比寫字樓與商鋪要低一些。購買公寓時(shí)一方面要考察該區(qū)域的土地增值情況，另一方面也要重點(diǎn)考察項(xiàng)目在周邊區(qū)域的競爭能力以及物業(yè)管理水平，以確保租賃價(jià)格的穩(wěn)定上升。

三、公寓投資的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)

1、公寓本身就受到很多人的喜歡。因?yàn)楝F(xiàn)在公寓是屬于商用物業(yè)，不受購房套數(shù)的限制。而且相比于投資寫字樓和商鋪，公寓投資資金、技術(shù)門檻低，容易轉(zhuǎn)手，有事業(yè)相當(dāng)?shù)拿黠@。

2、投資最注重回報(bào)，公寓的回報(bào)率也相對較高。對于投資者而言，降低投資風(fēng)險(xiǎn)是最為重要的。然而投資公寓不但總價(jià)便宜，而且地段較好的公寓頗受中高級白領(lǐng)的喜愛，投資回報(bào)率高。

3、公寓便于出手。由于大多數(shù)公寓位于政府規(guī)劃的辦公園區(qū)周邊或是市中心核心商圈，因此無論是地段還配套都很齊全。而這類房屋不論是作為小年輕的過渡房還是作為剛需一族的自住房都是不錯(cuò)的選擇。因此不用擔(dān)心公寓會不好出手。

大家雖然看到投資公寓的許多優(yōu)點(diǎn)，但是也不要忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1、購買住房能否落戶，關(guān)鍵要看項(xiàng)目所在地塊是按照什么性質(zhì)審批的，如果是純商業(yè)性質(zhì)，就不能單獨(dú)落戶，所以公寓是不能落戶的；和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學(xué)位的，就算有名校相傍，但業(yè)主的子女卻無法享受名校學(xué)位。這對一向以名校學(xué)位優(yōu)勢備受市場寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，公寓后期升值潛力相對較弱，因此相對來講，名校路段內(nèi)的公寓與住宅，在價(jià)格上的差別會更大。

2、小戶型本身面積小，那么房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、每層套數(shù)、每層電梯數(shù)以及景觀綠化的情況都會對客戶產(chǎn)生影響。而房子面積太小、得房率低會影響使用功能。商用性質(zhì)的公寓一般得房率不高，市場上大多公寓只能有七成左右的實(shí)用率。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實(shí)用率能達(dá)到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區(qū)別。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達(dá)70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產(chǎn)品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項(xiàng)目的實(shí)際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。而按《物業(yè)法》的解釋，住宅物業(yè)在土地使用年限到期可自動續(xù)期，但商用物業(yè)卻仍暫時(shí)無相關(guān)法規(guī)可依。

3、公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些項(xiàng)目管理嚴(yán)格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費(fèi)用更高。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商用公寓的用水用電費(fèi)用，通常要比普通住宅高出近七成。

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一、較低的購買價(jià)格

最大優(yōu)勢是投資公寓式的房子，購買價(jià)格通常低于同地區(qū)的單一家庭住宅。雖然價(jià)格根據(jù)地理區(qū)域的不同而變化，但是價(jià)格上這種公寓通常會有25%至30%的空間低于單一家庭住宅。

此外，稅收和住宅保險(xiǎn)是比一個(gè)普通住宅要低得多，因?yàn)檫@建筑物的外觀是由區(qū)分所有建筑物本身保險(xiǎn)高低的因素。只有負(fù)責(zé)任的房東會給他的房子和租客做保險(xiǎn)。租客，不是房東，將負(fù)責(zé)他們家的設(shè)施，保險(xiǎn)。

二、較少的維修

自公寓業(yè)主不承擔(dān)外部維修或裝修，有更少的維修，將隨時(shí)間是必要的。投資者也不必?fù)?dān)心美化，壁板，或一個(gè)新的屋頂，但這在評估包括任何費(fèi)用以外。

買方市場

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