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個人以房產投資入股需要注意什么

根據我國《公司法》的規定，成立公司時股東以房屋作價出資是可行的，但在具體操作時應注意以下幾個問題：

1．貴公司應了解該房產的土地使用權的取得方式。如果是以出讓的方式取得的，則不存在障礙；若是以劃撥方式取得的，則該公司應先報有批準權的政府部門審批，獲得批準后再補辦土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金，領取土地使用證。

2．以房地產作價投資應經過評估事務所進行價格評估，而不能由產權人自行定價。

3．在完成擬建公司的工商登記后，應及時辦理房地產的產權過戶手續，將該房產的所有權轉移至新公司的名下。如果產權沒有過戶，就等于該項注冊資金不到位，這樣將會損害公司其他股東和公司債權人的利益，并且將受到工商部門的處罰。假如在一定期限內作價出資的房地產無法辦理過戶手續，作為公司股東有以其他方式補齊注冊資本的義務。

房地產投資過熱，以房地產投資入股企業的現象也增多。日前，一家投資企業撥通了地稅電話，詢問：“以房地產進行投資應當如何納稅？”坐席員解釋道：“房地產包括房產與地產，房地產屬實物資產。根據公司法的規定，投資人以房產、土地作為投資的，則房產、土地應當由評估機構參照同類市場交易價格進行評估作價，并且房產、土地應當辦理轉移手續，將房產、土地轉讓到所投資、聯營的企業中。”

企業以房地產進行投資的，在計算投資人納稅額的問題上，根據不同稅種其處理有所不同，具體內容如下：

一、營業稅

《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第八條規定“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。”以及第九條規定“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。”

此后，《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文規定“一、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。二、對股權轉讓不征收營業稅。三、《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第八、九條中與本通知內容不符的規定廢止。”也就是說，對國稅發[1993]149號文中“轉讓該項股權，應按本稅目征稅”規定已被廢止，不再按轉讓無形資產（或銷售不動產）征收營業稅。

不動產所有者以不動產投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入既可能以投資方利潤形式出現，也可能以租金等其他形式出現，名目多種多樣。這實質上是一定時期轉讓不動產使用權行為。盡管投資者取得的固定收入往往以“利潤”名目出現，但由于投資者的收入并不隨所投資項目利潤的增減而變化，因而性質上屬于租金收入，應按“服務業”稅目中“租賃”項目征收營業稅。

二、土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號,以下簡稱“財稅字[1995]48號）文規定“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”“對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”是針對被投資人再轉讓的行為，被投資人轉讓房地產應當征收土地增值稅，與投資人并無關系。

但隨著房地產開發市場的發展，被投資人將投資人的土地用于房地產的開發，已徹底改變了土地用于被投資人生產經營的初衷。為公平稅負，針對將投資的土地用于房地產開發的新情況，國家對改變土地用途的土地增值稅政策進行了相應的調整。即《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，以下簡稱“財稅[2006]21號”）文第五條規定“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯營的企業將投資的土地用于進行房地產開發的，不僅被投資人將所開發的房地產再轉讓應當繳納土地增值稅，同時，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應當征收土地增值稅；對以房產進行投資、聯營的，暫免征土地增值稅，但不包括房地產開發企業，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，仍應當按規定繳納土地增值稅。

在該政策的執行時限上，財稅[2006]21號文明確規定“本文自2006年3月2日起執行。”也就是說，對2006年3月2日以后發生的，以土地投資、聯營的，如果被投資、聯營的企業從事房地產開發的，被投資人和以土地投資的投資人均應當繳納土地增值稅；如果被投資、聯營的企業為非從事房地產開發的或者說被投資、聯營的企業并非將土地用于房地產開發的，仍應暫免征收土地增值稅。

但對2006年3月2日以前發生的，以土地作價投資、聯營的，不論所投資的土地是否是用于房地產開發，均暫免征收。以及對2006年3月2日以前發生的，以土地作價投資、聯營的，土地用于房地產開發發生在2006年3月2日以后的，其土地增值稅仍應當暫免征收。因為土地增值稅是投資人投資入股的當時發生納稅義務，而財稅字[1995]48號文已明確規定是暫免征收，所以，對2006年3月2日以前投資、聯營的土地，不論是在2006年3月2日以前還是2006年3月2日以后用于房地產開發，其土地增值稅均暫免征收。

三、企業所得稅

企業以房地產進行投資的，根據《國家稅務總局關于股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）文規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年的應納稅所得中。

企業對外投資的房地產在對外轉讓或處置前不能稅前扣除，在轉讓、處置時，投資的成本可自取得的財產轉讓收入中減除，據以計算財產轉讓所得或損失。

四、印花稅

企業以房地產進行投資業務，其實質上是反映轉讓房地產和以房地產投資雙重經濟行為。因公司法規定，投資人以房產、土地作為投資的，房產、土地應當辦理轉移手續，將房產、土地轉讓到所投資、聯營的企業中。根據印花稅規定，財產所有權的轉移應當按“產權轉移書據”稅目征收印花稅，其計稅價格應當按評估機構評估價為依據。

超市以房產投資入股后轉讓要繳納營業稅？依據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件的規定，是否可以理解為以房產投資入股后轉讓不需要繳納營業稅？

【解答】

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

第二條規定，對股權轉讓不征收營業稅。

第三條規定，《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第八、九條中與本通知內容不符的規定廢止。

《國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規定：根據《營業稅稅目注釋》的有關法規，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。

財稅[2002]191號結合國稅函[1997]490號及國稅發[1993]149號文件規定，從以下四個層面掌握文件精神：

1、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；

2、以不動產、無形資產中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；

3、以無形資產中的“商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；

4、單純的股權轉讓不征收營業稅。

再問：怎樣理解單純的股權轉讓這一含義？如按本案例，先以房產進行投資取得公司股權，若干年后因營運情況不佳，轉讓該項股權，是否可以理解為單純性的股權轉讓？

再答：股權是指基于股東地位而可對公司主張的權利。股權轉讓的主體是股東，轉讓的對象是股東的權利，通常要在工商機關進行變更登記。

以房產或其他資產作為投資成本取得公司股權，成為公司股東。若干年后因營運情況不佳，轉讓該項股權。發生在新老股東之間的此交易事項，屬于單純性的股權轉讓。

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