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房地產(chǎn)投資基金的類型根據(jù)投資方式的不同，可分為權(quán)益型、抵押型與混合型。

權(quán)益型投資

一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其收入主要來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入和出售的增值收益，權(quán)益型投資往往要參與到項(xiàng)目的運(yùn)營管理過程中，收益要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

抵押型投資

則是借錢給開發(fā)商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產(chǎn)貸款支持證券的方式投向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，收益則來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系并不大。目前國內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主。

混合型

是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

正規(guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會(huì)承諾保本保息，只是以預(yù)期收益率作為項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn);會(huì)設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全;只以地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資標(biāo)的，并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進(jìn)行風(fēng)控;除非是商業(yè)類地產(chǎn)運(yùn)營基金或特殊約定，一般不會(huì)按月付息，而是根據(jù)所投資項(xiàng)目周期按年付息。當(dāng)然由于地產(chǎn)投資基金的回報(bào)一般遠(yuǎn)高于銀行存款收益，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果所投資項(xiàng)目發(fā)生問題，投資者也會(huì)蒙受損失。

房地產(chǎn)金融投資更多須重視行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的專注分析和價(jià)值挖掘，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必須具有深刻的行業(yè)理解能力與價(jià)值創(chuàng)造能力才能在未來立于不敗之地，如主題地產(chǎn)的運(yùn)營能力與資產(chǎn)管理能力；房地產(chǎn)企業(yè)則必須持續(xù)加強(qiáng)自身的金融能力建設(shè)，向準(zhǔn)“基金化運(yùn)作”轉(zhuǎn)型。具備房企建設(shè)或運(yùn)營能力的“運(yùn)營型”的基金與具備金融投資能力的“基金型”房地產(chǎn)企業(yè)，互相融合借鑒合作，將構(gòu)成未來幾年內(nèi)的主要行業(yè)特征。

1、房地產(chǎn)基金：收購持有類基金涌現(xiàn)

案例一：歌斐資產(chǎn)上海寫字樓項(xiàng)目收購基金

基本條款

亮點(diǎn)分析

該基金為收購上海市黃浦區(qū)某寫字樓而單獨(dú)發(fā)起的項(xiàng)目基金，股權(quán)投資額超過17億元人民幣，項(xiàng)目收購涉及總金額30多億元人民幣。

增值管理：基金管理人歌斐資產(chǎn)對項(xiàng)目寫字樓的管理將包括運(yùn)營管理（招租、維護(hù)、宣傳、聘用世界領(lǐng)先的銷售/物業(yè)代理等）及對未來退出銷售的運(yùn)作，能夠有效提升項(xiàng)目寫字樓運(yùn)營價(jià)值和最終退出價(jià)值，為投資人帶來可觀收益。

銀行貸款增加財(cái)務(wù)杠桿：在17億元股權(quán)投資基金之外，歌斐資產(chǎn)還將以約1:1比例獲得銀行貸款，在財(cái)務(wù)杠桿作用下，降低基金管理人出資金額，且投資人收益率將高于項(xiàng)目層面收益率。

針對不同投資人的定制條款：本基金LPA針對不同機(jī)構(gòu)投資人，有不同的管理費(fèi)收取和利益分配機(jī)制，定制化設(shè)計(jì)滿足不同投資人的需求

案例二：中融長和基金

2015年初，中融信托成立“長河盛世1號(hào)集合信托計(jì)劃”，所投向的“中融長河一期基金”，由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運(yùn)作，對項(xiàng)目公司100%股權(quán)進(jìn)行收購，并由中融信托及子公司主動(dòng)管理。長河基金總規(guī)模10億元，存續(xù)期限為5年，包括投資期3年，退出期2年，基金預(yù)計(jì)以整體出售或散售物業(yè)的方式退出。

基本條款

亮點(diǎn)分析

信托公司首次涉足房地產(chǎn)直接投資：在中融長河基金之前，股權(quán)投資項(xiàng)目都是信托融資層面的，長河項(xiàng)目是中融第一個(gè)真正意義上的房地產(chǎn)直接投資產(chǎn)品。信托計(jì)劃作為LP（有限合伙）參與房地產(chǎn)投資屢見不鮮，但由信托公司獨(dú)立運(yùn)營管理的地產(chǎn)并購項(xiàng)目尚為個(gè)例。此基金可認(rèn)為是信托公司探索轉(zhuǎn)型的第一次嘗試。

銀行貸款增加財(cái)務(wù)杠桿：與歌斐資產(chǎn)案例相似，通過信托計(jì)劃募資只是長河基金的資金來源之一，除此之外還將引入銀行并購貸款，經(jīng)營物業(yè)貸款等成本相對較低的資金，進(jìn)一步增加LP和GP層面的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，提高收益率。

房地產(chǎn)為信托深耕領(lǐng)域，資產(chǎn)易于評估，退出方式較為清晰，雖陸續(xù)有風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，仍是信托公司青睞的領(lǐng)域。轉(zhuǎn)型之機(jī)，信托在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在謀求更為深入的參與。商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都是思考的方向。相比后兩者，隨著REITs的逐步放開，商業(yè)物業(yè)更能看到前景。

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