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趨勢1、商業(yè)地產(chǎn)步入“分化”、去粗取精，優(yōu)勝劣汰階段

預計2017年全國新開業(yè)購物中心約900家，商業(yè)體量有望達到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業(yè)與實際開業(yè)數(shù)量的比例關系，平均開業(yè)率約為五成，照此估算，2017年新開業(yè)購物中心數(shù)量將與2016年基本持平。

總體而言，2017年商業(yè)地產(chǎn)投放量將達到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢，即好的商業(yè)項目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。在招商難、運營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運營的重要性將被進一步提高，商業(yè)地產(chǎn)將從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營越來越趨向理性化。商業(yè)地產(chǎn)將進一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級。 

趨勢2、存量改造項目、輕資產(chǎn)項目進一步增加

一方面，隨著部分重點城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因為占據(jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢，被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

另一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運營成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運營的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項目在2017年將會繼續(xù)增加。最近幾年，不僅印力、萬達、萬科、保利、盈石中國、陽光新業(yè)、紅星在運作輕資產(chǎn)模式，福建龍頭企業(yè)泰禾集團、陽光城集團也正式啟動布局。百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船旗下的奧特萊斯更是加快了輕資產(chǎn)發(fā)展。

“輕資產(chǎn)”項目雖然具備投資少、靈活性強、風險低等優(yōu)點，但值得提醒的是，商業(yè)地產(chǎn)是一個市場化和金融化交織的一個領域，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密，“輕資產(chǎn)”模式的推進更是基于其雄厚的資金基礎，輕資產(chǎn)運營模式考驗的是運營能力和融資能力的整合。因此我們認為，輕資產(chǎn)模式更適合于在購物中心領域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢，具備商業(yè) 地產(chǎn) 金融資源整合能力的運營商；對于尚缺乏成功落地項目的絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。這對想要在2017年大展輕資產(chǎn)計劃拳腳的開發(fā)商或運營商而言是一個值得深思的問題。

趨勢3、電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、思維將進一步得到廣泛應用

互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟新常態(tài)的重要因素，也正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營中一個必不可少的要素。經(jīng)過幾年的磨合發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的成功結(jié)合更多體現(xiàn)在：購物中心的現(xiàn)場管理、智能導購；社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理；網(wǎng)購的線下體驗；品牌推廣、精準營銷等等。

商業(yè)地產(chǎn)的模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經(jīng)濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少;即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠;二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

商業(yè)地產(chǎn)的類別

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。

第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

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