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因?yàn)槭呛Ｍ庵脴I(yè)，所以很多客戶經(jīng)常問我們兩個(gè)問題，也是最重要的兩個(gè)問題。

第一，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候買海產(chǎn)房產(chǎn)，價(jià)格是高還是不高，是不是一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)？

以美國(guó)為例，好像看起來(lái)2008年次貸危機(jī)之后，房?jī)r(jià)在跌，第二年之后一直在漲，現(xiàn)在貌似價(jià)格已經(jīng)達(dá)到甚至超過了前期高點(diǎn)。但大家千萬(wàn)別忘了，人民幣現(xiàn)在僅僅是回到了不到7元的水準(zhǔn)，它曾經(jīng)高點(diǎn)的時(shí)候在8.3元，所以強(qiáng)大的人民政府幫我們扛了15～20%的折扣。

而且并不是所有的房產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到或者超過了前期高點(diǎn)。比如佛羅里達(dá)它只是達(dá)到了前期高點(diǎn)的75%左右，你再考慮到25%左右的人民幣折扣，從某種程度上講，買佛州房產(chǎn)是“半買半送”一點(diǎn)不為過。所以大家記住，現(xiàn)在買海外房產(chǎn)并不是一個(gè)很貴的價(jià)格。

又比如英國(guó)。英鎊兌人民幣最高記錄是15.62元，現(xiàn)在8.3元，如果說(shuō)跌了一半還不算跌，你說(shuō)什么時(shí)候算跌？所以，考慮問題要看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)。

由于英國(guó)曾經(jīng)是日不落帝國(guó)，所以有很多前殖民地，如香港對(duì)它非常看好，之前英鎊越跌，香港人民拿著港幣去換英鎊的人越多，因?yàn)樗麄冇X得曾經(jīng)的統(tǒng)治者不可能有問題，確實(shí)有這個(gè)情結(jié)在里面。

考慮到英國(guó)當(dāng)年的殖民地國(guó)家和它的附屬國(guó)遍布全球，而且英國(guó)的房產(chǎn)在當(dāng)年二戰(zhàn)時(shí)受到了德國(guó)空襲的制裁，所以它吃盡了那種不能自己把自己的食物100%供給的苦頭，因?yàn)楸环怄i掉而導(dǎo)致供給缺乏，所以它跟中國(guó)差不多。

所以你看很多倫敦周邊好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以倫敦的房產(chǎn)也不會(huì)有太大問題。再加上英鎊現(xiàn)在也是低點(diǎn)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，投資英國(guó)也是一個(gè)很好的時(shí)點(diǎn)。

目前我們做十個(gè)國(guó)家房產(chǎn)，美、加、英、澳、新西蘭、德、法、日、韓、新加坡，這些國(guó)家從技術(shù)性來(lái)講，都是目前投入的一個(gè)比較不錯(cuò)的時(shí)期，不然也不會(huì)做。而且這些國(guó)家都是相對(duì)來(lái)說(shuō)政治、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、勞動(dòng)都很穩(wěn)定的國(guó)家，不會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的事情。

這是第一個(gè)問題，我們的結(jié)論是：現(xiàn)在出國(guó)買房并不貴

第二，現(xiàn)在都是誰(shuí)在買海外房產(chǎn)？跟十年前是一撥人嗎？

區(qū)別很大。十年前買海外房產(chǎn)都是一些非富即貴的人，對(duì)他來(lái)講，法律形同虛設(shè)，他可以做自己想做的任何事情，包括在海外買一些地標(biāo)建筑，動(dòng)輒上億人民幣。

好處就是他授予了中國(guó)買家在全球范圍內(nèi)“土豪”式的形象，大家只要說(shuō)自己是中國(guó)人，去海外看房買房，都受到超一流的待遇。圍著你轉(zhuǎn)的美國(guó)人全部都會(huì)講兩句中文，“你好”、“歡迎”。

所以他們給我們打了一個(gè)非常好的前戰(zhàn)，但是缺點(diǎn)是什么呢？他們太有錢了。現(xiàn)在去海外置業(yè)的中國(guó)人都是像大家一樣普普通通的中產(chǎn)階級(jí)，并沒有一下掏幾個(gè)億的錢來(lái)買，也都是自己辛苦賺來(lái)的錢。

現(xiàn)在買房的人沒以前那么有錢有勢(shì)了，需要踏踏實(shí)實(shí)地做。但好消息是，現(xiàn)在市場(chǎng)的餅比以前大了。之前可能就是每年百億左右人民幣的市場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)是千億美金以上的市場(chǎng)了，很快達(dá)到萬(wàn)億左右人民幣的規(guī)模。

所以，無(wú)論對(duì)業(yè)界，還是到海外置業(yè)的人都是好消息，因?yàn)橐粋€(gè)東西大到一定程度是不會(huì)倒的。而且人民幣將來(lái)放開是必然的趨勢(shì)。將來(lái)人民幣一旦放開了，大家可以隨便買了，可能就不需要我們了

1、 不宜照搬國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)

有些國(guó)人在海外買房投資，大多數(shù)照搬國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，這種經(jīng)驗(yàn)主義也許會(huì)讓中國(guó)人投資打水漂。例如中國(guó)人在海外買房，優(yōu)選就是市核心的小戶型，在美國(guó)、日本、澳大利亞等國(guó)家，大城市市核心的小戶型，不僅增值最慢，而且租客也都是留學(xué)生或者低收入者等最不受歡迎的類型，所以這樣的投資是沒有價(jià)值的。

2、 要依靠專業(yè)人士

投資海外房產(chǎn)時(shí)，要挑選有經(jīng)驗(yàn)的律師或者是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全程陪同，并在他的協(xié)助下完成整個(gè)購(gòu)房手續(xù)。另外，辦理貸款的時(shí)候也要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的力量，因?yàn)閷?duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于自己不太了解所在國(guó)家和地區(qū)的貸款政策，操作起來(lái)具有一定的難度。

3、了解當(dāng)?shù)氐亩愂涨闆r

投資者要清晰地掌握房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要包括契稅、土地稅、印花稅以及增值稅等。不同的國(guó)家對(duì)相關(guān)稅費(fèi)的規(guī)定不同，只有了解了相關(guān)的規(guī)定，在繳納時(shí)才能做到心里有底，最重要的是知道了稅費(fèi)才能更加準(zhǔn)確地計(jì)算出你的購(gòu)房成本。

4、考察當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)土

通常剛接觸海外房產(chǎn)的國(guó)內(nèi)投資者喜歡根據(jù)自己的喜好來(lái)選擇海外房產(chǎn)，無(wú)論是地理位置還是小區(qū)環(huán)境，然而，不同的國(guó)家地區(qū)、民俗風(fēng)氣往往大不相同，只有在了解的基礎(chǔ)上才能做出更好的購(gòu)買決定。而且，只有真正地融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，在日后的自住、出租、轉(zhuǎn)賣過程中才不至于發(fā)現(xiàn)跟自己當(dāng)時(shí)所設(shè)想的“大相徑庭”，而白白造成損失。

5、估算好交易成本

海外很多國(guó)家房?jī)r(jià)不高，但是在購(gòu)房、持有、出售幾個(gè)環(huán)節(jié)，成本就會(huì)很高。比如在加拿大買房，除了要支付土地轉(zhuǎn)讓稅，還需支付律師費(fèi)、修補(bǔ)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)等，總共約合房?jī)r(jià)的10%左右。此外，在房屋持有階段，你還需要依物業(yè)估價(jià)每年向市政府交物業(yè)稅，各種成本算下來(lái)，是一筆很高的費(fèi)用，所以不能僅以房?jī)r(jià)作為成本計(jì)算，還需要加上各項(xiàng)費(fèi)用。

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